Hundehaltung in der Mietwohnung

Wenn ihr euch einen Hund in eurer Mietwohnung anschaffen möchtet oder mit eurem Hund in eine neue Mietwohnung einziehen möchtet, so solltet ihr zuerst den aktuellen Mietvertrag genau auf entsprechende Klauseln zur Haltung von Haustieren durchsehen.

Denn es gibt in Deutschland keine eindeutigen gesetzlichen Regelungen für die Hundehaltung in einer Mietwohnung. Ausschlaggebend ist in den meisten Fällen der von dem Vermieter und euch unterschriebene Mietvertrag. Eine mündliche Zusage vom Vermieter oder Makler zur Haltung eines Hundes ist dagegen nicht ausreichend und ihr solltet immer Wert darauf legen, dass die Erlaubnis zur Haltung des Hundes im Mietvertrag sauber aufgenommen wird.

Bei der Formulierung zur Haltung von Hunden im Mietvertrag steckt jedoch der Teufel oft im Detail. In den meisten Fällen ist die Erlaubnis zur Haltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Und diese sollte im besten Fall die Interessen aller Beteiligten zuvor abgewogen haben. Doch was bedeutet das genau? Wir stellen euch die wichtigsten Punkte zum Mietvertrag und für ein harmonisches Zusammenleben von Hund und Mitbewohnern in einer Mietwohnung vor. 

Die drei wichtigsten Varianten des Mietvertrags

Es gibt unterschiedliche Klauseln und Formulierungen zur Haltung von Haustieren und Hunden in den Mietverträgen. Wir stellen euch die häufigsten Varianten vor und was sie für euch und euren Vermieter bedeuten:

1. Keine Regelung zur Tierhaltung

Es kommt relativ selten vor, dass in einem Mietvertrag nichts über die Tierhaltung steht. Dies bedeutet jedoch nicht, dass eine Hundehaltung in der Mietwohnung automatisch erlaubt ist. In den meisten Fällen halten die deutschen Gerichte die Hundehaltung in innerstädtischen Mehrfamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaus-Hälften für genehmigungsbedürftig.

Wenn euer Mietvertrag gar keine Regelung zur Haltung eines Hundes enthält, solltet ihr vor der Anschaffung eines Hundes den Vermieter ansprechen und den Mietvertrag um eine entsprechende Klausel am besten ergänzen lassen. 

Weigert sich der Vermieter, so käme es bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung meist zu einer Abwägung des Einzelfalles unter der Berücksichtigung der Interessen aller Beteiligten. Welche Umstände hier in Betracht gezogen werden, haben wir weiter unten im Detail aufgeführt. Besser ist es natürlich immer, das Gespräch mit dem Vermieter und auch mit den anderen Mietern des Hauses zu suchen.

2. Verbot der Haltung von Haustieren & Hunden

Die Haltung von Haustieren darf nicht generell verboten werden

Das deutsche Gesetz unterscheidet bei Haustieren zwischen Kleintieren und größeren Tieren, zu denen auch Hunde gezählt werden. Eine Klausel im Mietvertrag, die das Halten von Haustieren in einer Mietwohnung generell verbietet, wie beispielsweise "Das Halten von Haustieren ist verboten" wurde vom Bundesgerichtshof (BGH, Az.: VII ZR 10/92) bereits 1993 verworfen. Dies bedeutet aber nicht automatisch, dass Hunde gehalten werden dürfen, wenn diese Klausel im Mietvertrag steht.

Denn während du als Mieter grundsätzlich zur Haltung von Kleintieren in einer Mietwohnung ohne eine besondere Erlaubnis des Vermieters berechtigt bist, sieht dies für die Haltung von Hunden anders aus. Allerdings kann die Ausnahme im Streitfall auch hier die Regel bestätigen: So wurde beispielsweise ein sehr kleiner und ruhiger Yorkshire Terrier vom Gericht als Kleintier anerkannt und entsprechend genehmigt.

Die Haltung von Hunden darf nicht generell verboten werden, aber...

Vermieter dürfen die Haltung von Hunden in einer Mietwohnung nicht generell verbieten, doch nach einer Rechtsprechung des BGH ist die Haltung von Hunden in einer Mietwohnung erlaubnisbedürftig.

Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Mieter generell die Haltung von Hunden untersagt, ist laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes von 2013 nicht wirksam. (BGH Urt.v. 20.3.2013, VIII ZR 168/12) "Eine allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam".

In dem besagten Fall handelte es sich um einen kleinen Hund (Shih Tzu), von dem keine Belästigungen für die anderen Mitbewohner ausgingen, was die Mieterin auch mit einer Unterschriftenliste der Mitbewohner belegen konnte. Obendrein war der Hund "auf ärztliches Anraten" für den Sohn der Mieterin angeschafft worden. Und natürlich ist die Haltung von beispielsweise Blindenhunden hiervon auch nicht betroffen.

Die konkreten Belange von Vermieter und Nachbarn müssen berücksichtigt werden und es würde vor Gericht auf eine Abwägung der Interessen aller Parteien herauslaufen. 

Ihr könntet jedoch mit eurem Vermieter grundsätzlich eine individuelle Vereinbarung treffen und diese im Mietvertrag festhalten. Besuche von Hunden bleiben aber auch bei diesem Verbot für euch in der Mietwohnung erlaubt.

3. Hundehaltung nur mit Einverständnis

Im Mietvertrag könnte beispielsweise die Klausel stehen "Genehmigungspflicht für größere Haustiere" o.ä.. In diesem Fall muss der Vermieter von euch um Zustimmung gebeten werden. Der Vermieter kann eure Anfrage ablehnen, doch er muss triftige Gründe angeben und rein rechtlich müsste der Vermieter einer Haltung zustimmen, wenn dein Interesse an der Hundehaltung sein Interesse am Verbot überwiegt.  

Wovon ist die Erlaubnis zur Hundehaltung abhängig?

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zeigt in juristischen Streitfällen zur Hundehaltung, dass es immer wieder um eine Abwägung der Interessen aller Beteiligten im Einzelfall geht.

Dabei können sehr viele Faktoren zur Abwägung einer Genehmigung oder Ablehnung eine Rolle spielen. Dazu zählen:

Hund und Hundeverhalten

Hier können mehrere Faktoren eine Rolle spielen, so beispielsweise die Hunderasse, die Größe des Hundes, die Sozialverträglichkeit des Hundes oder auch ob eine Gefährdung oder Belästigung durch den Hund vorliegt:

• Hunderassen, deren Mischlinge oder Hunde, die als gefährlich eingestuft werden (z.B. Listenhunde) sind gesetzliche Sonderfälle und der Vermieter kann in Bundesländern, in denen eine Hunderasse auf der Liste der gefährlichen Hunde steht, die Genehmigung zur Haltung in der Mietwohnung verweigern. 
• In Ausnahmefällen wurden auch sehr kleine Hunde zu den Kleintieren gerechnet. So beispielsweise ein Yorkshire Terrier (LG Kassel, Az.: 1 S 503/96; LG Düsseldorf Az.: A 24 S 90/93).
• Je größer der Hund (und je kleiner die Wohnung), desto eher kann die Haltung abgelehnt werden. Insbesondere in höher gelegenen Stockwerken ohne Fahrstuhl ist es sowohl für Hund und Halter ungünstig, einen großen Hund zu halten. Zum einen kann der Hund im Krankheitsfall oder Alter nicht in die Wohnung getragen werden, zum anderen ist das tägliche Steigen von vielen Treppen für die Gelenke eines größeren Hundes nicht gesund. 
• Sozialverträglichkeit des Hundes: Der Hund sollte sich gegenüber anderen Mitbewohnern und Besuchern sowie anderen Hunden des Hauses neutral und freundlich verhalten.
• Bellt der Hund stark und häufig, so stellt er eine Belästigung für die Mitbewohner dar. Während gelegentliches Bellen normal ist, ist es für die Mitbewohner nicht tragbar, wenn euer Hund stundenlang allein in der Wohnung jault oder bellt. 

Wohnung und Haus

Bei der Mietwohnung stellt sich grundsätzlich die Frage, ob die Hundehaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Ist die Wohnung selbst für die Hundehaltung tauglich? Dazu zählen Faktoren wie beispielsweise:

• In einem Einfamilienhaus muss der Vermieter die Hundehaltung meist akzeptieren, da keine Beeinträchtigungen der Nachbarn zu befürchten sind.
• Liegt die Wohnung auf dem Land oder in der Stadt? In ländlichen Gegenden ist die Erlaubnis zur Haltung eines Hundes wahrscheinlicher als in städtischen, eng besiedelten Lagen.
• Liegt die Wohnung im Erdgeschoss oder in höheren Stockwerken? Das Steigen von vielen Treppen ist einem Hund auf Dauer nicht zumutbar.
• Hat die Wohnung eine geeignete Größe? 
• Auch die Wohnungsausstattung spielt eine Rolle bei der Genehmigung. Bei empfindlichen Böden, könnten die Hundekrallen den Boden zu stark abnutzen, was bei Parkett, Laminat und hellen Teppichböden der Fall sein kann.
• Es stellt sich die Frage, ob die Wohnung über eine Ausstattung verfügt, die durch den Hund besonders leiden kann. Dies könnte beispielsweise bei Möbeln, die zur Wohnung gehören, der Fall sein. 

Mitbewohner

• Berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn: Hier kann es darauf ankommen, wie viele Parteien in einem Haus wohnen, welches Alter die Personen haben und weitere persönliche Verhältnisse. 
• Werden Mitbewohnerdurch den Hund belästigt oder gestört?
• Werden Mitbewohner durch den Hund gar bedroht?
• Werden gemeinschaftliche Flächen der Mieter durch den Hund in Mitleidenschaft gezogen? Beispielsweise durch Kot auf Rasenflächen oder gar im Hausflur?

Bisherige Hundehaltung im Mietshaus

• Gibt es andere Hunde im Haus? Wie viele Hunde gibt es bereits im Haus? Um was für Hunde handelt es sich? 
• Hat der Vermieter bisher die Hundehaltung erlaubt? Wenn andere Mieter im Haus Hunde halten dürfen, darf der Vermieter nicht willkürlich die Hundehaltung verbieten. Allerdings muss er nicht jeder Anzahl von Hunden zustimmen.

Mieter

• Wird beispielsweise ein Blinden- oder Assistenzhund benötigt? Diese darf der Vermieter nicht verbieten. 
• Benötigt der Mieter aus therapeutischen Gründen einen Hund? Auch dann wird das Interesse des Mieters überwiegen.
• Kann sich der Mieter ausreichend um den Hund kümmern? Ist der Mieter ganztägig berufstätig und kaum im Homeoffice? Das spricht eher gegen eine Hundehaltung. 
• Persönliches Verhalten des Hundehalters: Wie verantwortungsbewusst ist der Hundehalter? Wenn der Hundehalter sehr unerfahren oder verantwortungslos ist, so kann dies ein Grund zur Verweigerung der Erlaubnis sein. 

So könnt ihr dem Vermieter die Bedenken nehmen

• Ihr könnt euren wohlerzogenen Hund dem Vermieter persönlich vorstellen, um ihm Bedenken gegen die Haltung zu nehmen. Beispielsweise hatte mein Vermieter Angst, dass mein großer Hund gefährlich für seine kleinen Kinder sein könnte und wollte meinen Hund deshalb zuvor kennenlernen und sehen, ob ich den Hund im Griff habe. Es wurde ein sehr netter Besuch und ich durfte mit Hund einziehen.
• Ihr könnt euch vom Vorvermieter bescheinigen lassen, dass die Hundehaltung in der vorigen Wohnung zu keinerlei Problemen geführt hat.
• Zeigt eurem Vermieter, dass ihr verantwortungsbewusst seid und euren Hund gut erzieht und nicht lange allein lasst.
• eine Unterschriftenliste mit Zustimmung der anderen Hausbewohner kann helfen, euren Vermieter zu überzeugen.
• Zeigt eurem Vermieter, dass euer Hund eine Hundehaftpflichtversicherung und bei der Steuer angemeldet ist.

Ausnahmefälle im Mietvertrag

1. Mieter ist auf Hund angewiesen

Der Vermieter darf trotz anderslautender Klausel im Mietvertrag die Hundehaltung nicht verbieten, wenn der Mieter auf die Haltung seines Hundes angewiesen ist. Dies ist beispielsweise der Fall bei:

• Assistenzhunden
• Blindenhunden
• Therapiehunden

2. Haltung von gefährlichen Hunden kann verboten werden

In den meisten Bundesländern gibt es nach wie vor noch Listenhundeverordnungen, die bestimmte Hunderassen und ihre Mischlinge als gefährlich einstufen. Ebenso können individuelle Hunde aufgrund ihres Verhaltens als gefährlich eingestuft werden. Welche Hunderasse und ihre Mischlinge davon betroffen sind, könnt ihr in der Hundeverordnung eures Bundeslandes nachlesen.

Generell darf der Vermieter die Haltung von Listenhunden dem Mieter verbieten und dies mit der Fürsorgepflicht gegenüber den weiteren Hausbewohnern begründen. (KG Berlin, Beschluss vom 23. Juni 2003, Az.: 24 W 38/03; AG Frankfurt a.M. NZM 1998, 759 für das Halten eines Pit-Bullterriers; AG Pankow-Weißensee GE 2000, 65; AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 14.12.2005 – 816 C 305/05)

3. Andere Hunde im Haus erlaubt

Die Verweigerung einer Erlaubnis kann widrig sein, wenn bereits mehrere andere Hunde mit Wissen des Vermieters in dem Haus gehalten werden. Allerdings kann der Vermieter auch immer einwenden, dass nur eine bestimmte Anzahl von Hunden in einem Mehrfamilienhaus erlaubt ist. 

4. Haltung mit Wissen des Vermieters besteht seit Jahren

Wenn Du bereits seit Jahren mit Wissen des Vermieters einen Hund hältst, kann er trotz anderslautender Klause im Mietvertrag dir die Haltung nicht ohne starke Gründe wie beispielsweise Störung oder Gefährdung der Nachbarn verbieten. 

5. Hundehaltung im Einfamilienhaus

Wenn ihr ein Einfamilienhaus auf einem eigenen Grundstück mietet, so wird der Vermieter euch die Hundehaltung nicht ohne sehr starke Gründe verbieten können. 

Hundebesuch in Mietwohnung

Selbst wenn ein Verbot der Hundehaltung in deiner Mietwohnung besteht, so dürft ihr Besuch von Hunden in eurer Mietwohnung erhalten. Ihr dürft sogar einen Hund für einige Tage in Pflege nehmen, da dies keine unzulässige Tierhaltung darstellt. Allerdings sollten die Hunde auch dann weder eine Gefahr noch eine Belästigung der Mitbewohner und Nachbarn darstellen. 

Was passiert bei unerlaubter Hundehaltung in der Mietwohnung?

Abmahnung und Kündigung bei heimlicher Anschaffung des Hundes

Besteht ein Verbot der Hundehaltung und ihr lasst trotzdem einen Hund einziehen, riskiert ihr eine Abmahnung. Der Vermieter kann in den meisten Fällen von euch verlangen, den Hund nach einer angemessenen Frist abzuschaffen. Wenn ihr dieser Aufforderung nicht nachkommt, kann eine Kündigung des Mietverhältnisses die Folge sein.

 

Schadensersatz möglich

Sollten sich Nachbarn von deinem Hund gestört fühlen und z.B. aufgrund von Geräuschbelästigung, Bedrohung oder Verunreinigungen im Hausflur ihre Miete gerechtfertigt mindern, so kann der Vermieter den Schadensersatz von dir fordern.

 

Widerruf der Erlaubnis zur Hundehaltung

Der Vermieter kann die Hundehaltung in der Mietwohnung nach erteilter Erlaubnis verbieten. Ist im Mietvertrag der Widerruf der Erlaubnis vorgesehen, darf sie dennoch nur bei Vorliegen besonderer Gründe widerrufen werden.

Eine erteilte Erlaubnis, einen Hund in der Mietwohnung zu halten, kann auch widerrufen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Wichtige Gründe:

• Konkrete Störungen
• Artgerechte Tierhaltung aufgrund der beengten Raumverhältnisse nicht möglich ist
• Gefährlichkeit des Hundes
• Starkes und störendes Bellen (nicht aber, wenn der Hund gelegentlich bellt
• Verängstigen der Mitbewohner
• Wiederholtes Verunreinigen des Treppenhauses
• Wenn der Hund in fremde Wohnungen eindringt
• Der Hund hat andere Mieter oder Besucher verletzt
• Der Hund seine Hinterlassenschaft im Hausflur oder Gemeinschaftsgarten verrichtet

Nachträgliches Hundeverbot in Mietwohnung

• Der Vermieter muss Einspruch gegen die Haltung von Hunden einlegen und begründen
• Akzeptiert euer Vermieter euren Hund für drei Jahre, so kann kein nachträgliches Verbot mehr erfolgen.

Netiquette für Hundehalter in Mietwohnungen

Wie man es dreht und wendet, kommt es immer auf ein freundliches und rücksichtsvolles Miteinander in einem Mietshaus an. Wenn ihr auf gute Manieren und eine gute Sozialisierung eures Hundes wert legt und euch gegenüber den anderen Mitbewohnern rücksichtsvoll mit eurem Hund verhaltet, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass es nicht zu Problemen mit der Hundehaltung in einer Mietwohnung kommt. Dazu könnt ihr einiges beitragen:

1. Hund an der Leine führen

   Lasst euren Hund im Treppenhaus, Fahrstuhl und auf Gemeinschaftsflächen am besten immer an der kurzen Leine gehen – so fühlen sich Nachbarn und Mitbewohner nicht gestört oder gefährdet. Achtet darauf, dass euer Hund andere Mieter oder Besucher weder anbellt noch anspringt oder gar verletzt. Und selbstverständlich sollte er nicht in fremde Wohnungen laufen können. 

2. Immer sauber bleiben: Hundegeschäfte & anderer Schmutz

   Eigentlich selbstverständlich, aber häufig ein Ärgernis: Lasst euren Hund niemals im Hausflur oder in den gemeinschaftlichen Anlagen wie Gärten oder Grünflächen sein Geschäft verrichten. Sollte dies dennoch aus Versehen mal passieren, ist es selbstverständlich, die Hinterlassenschaften so schnell wie möglich aufzuräumen. 
   
   Ihr solltet auch darauf achten, das Treppenhaus nicht zu verunreinigen. Manche Hunde haben ein beispielsweise ein fettiges Haarkleid, mit dem sie besser nicht mit den Wänden im Treppenhaus in Berührung kommen sollten. Bei Regen oder Matsch sollte es selbstverständlich sein, die Pfoten des Hundes und vielleicht auch den ganzen Hund vorher abzuputzen. Ihr putzt euch ja auch die Schuhe ab, bevor ihr ins Haus geht.

3. Rücksicht auf Mitbewohner

   Nehmt Rücksicht auf eure Mitbewohner: Manche Menschen mögen keine Hunde oder haben sogar Angst vor Hunden. Kleine Kinder gehen oft sehr unbedarft und laut auf Hunde zu oder sie halten in ihren Händen Leckereien, die fast auf Nasenhöhe des Hundes sind. Hier solltet ihr immer ein wachsames Auge draufhaben.

4. Bellen des Hundes auf Minimum beschränken

   Bellen des Hundes in der Mietwohnung: Natürlich darf euer Hund auch mal in einer Mietwohnung bellen und Besuch ankündigen. Aber ihr solltet an eure Mitbewohner denken und trainieren, dass euer Hund nicht lange bellt. 

5. Alleinbleiben trainieren und Maß halten

   Euer Hund sollte nicht länger als vier Stunden am Stück in der Wohnung alleingelassen werden. Es ist wichtig, das Alleinsein des Hundes früh und behutsam einzuüben, damit euer Hund nicht jault oder bellt, wenn ihr gar nicht anwesend seid. Hier kann eine Kamera hilfreich sein, die euch das Verhalten des Hundes zeigt, wenn ihr ihn allein in der Wohnung lasst.

6. Versicherungen abschließen

   Eine Hundehaftplichtversicherung ist Pflicht und hilft euch bei Schadensfällen, die durch euren Hund entstanden sind. 

7. Wenig Treppen sollten zur Wohnung führen

   Mittlere und große Hunde sollten nicht in einer Wohnung leben, zu der sie mehrere Treppen steigen müssen. Dies ist zum einen für ihre Gelenke nicht gesund und zum anderen könnt ihr euren Hund im Krankheitsfall oder Alter nicht die Treppen immer hinauf- und hinabtragen, da er zu schwer ist.